¿Quién debe encargarse del mantenimiento de un balcón-mirador? ¿el propietario o la comunidad?

Son muchas las ocasiones en las que surgen conflictos en las Comunidades de Propietarios debidos a la incertidumbre sobre a quién le corresponde reparar ciertos elementos, y entre ellos, producen mucha confusión los balcones-miradores exteriores de viviendas.

Es habitual encontrarnos con distintas opiniones sobre si los balcones-miradores de viviendas son elementos comunes, o privativos. Alguien pudiera pensar que “al formar parte de la configuración estética de la fachada, los balcones-miradores son elementos comunes”, otros por el contraro, pudieran considerar que es un elemento que sirve exclusivamente al propietario, y por tanto, es privativo.

Conviene por tanto, definir qué es un balcón-mirador de una vivienda, conocer lo que establece la normativa al respecto, y delimitar la responsabilidad de la debida conservación y mantenimiento de este elemento.

Definición. ¿Qué es un balcón mirador?

Según la RAE (Real Academia Española), la definición de “balcón” es “ventana abierta hasta el suelo de la habitación, generalmente con prolongación voladiza, con barandilla”.

Por otro lado, la RAE establece como definición de “mirador”, un “balcón cerrado de cristales o persianas y cubierto con un tejadillo”.

¿En un elemento común o privativo? ¿Qué dice la normativa?

El artículo 396 del Código Civil establece que los elementos comunes del edificio son, entre otros, “(…) las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (…)”.

Así, el artículo 3. a) de la Ley de Propiedad Horizontal indica que corresponde a cada piso o local “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

Existe por tanto una clara diferenciación entre lo que conforma el elemento común de un balcón-mirador, y sobre el derecho exclusivo de propiedad de dicho elemento por parte de un propietario de una vivienda:

• Los elementos comunes de un balcón son su imagen, su configuración, los elementos de cierre, y su revestimiento exterior.
• Respecto a los elementos de un balcón que se consideradán privativos son, salvo que el Título Constitutivo establezca lo contrario, todos aquellos que estén suficientemente delimitados, que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, que estén comprendidos dentro de los límites del espacio delimitado y sirvan exclusivamente al propietario.

No hay que obviar la posibilidad de que el Título Constitutivo establezca que los elementos de un balcón, que presumiblemente son privativos según el art. 3 de la LPH, sean “comunes de uso privativo”, en cuyo caso, prevalecería lo estipulado en dicho documento.

¿Quién es el responsable del correcto mantenimiento de un balcón-mirador?

Para delimitar la responsabilidad de mantenimiento de un balcón-mirador en una Comunidad de Propietarios, será preciso tomar en cuenta las siguientes pautas:

• En primer lugar, será necesario determinar el elemento del balcón al que nos estamos refiriendo.
• Seguidamente, es preciso acudir al Título Constitutivo, para verificar si especifica qué elementos del balcón son propiedad de la comunidad, cuáles son del propietario, si es un elemento común de uso privativo, y si detalla la responsabilidad de mantenimiento.
• En caso de que el Título Constitutivo no indique nada al respecto, será necesario delimitar la responsabilidad en base a la normativa mencionada (Art. 396 del Código Civil y Art. 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal)

Ejemplo: En una vivienda de una Comunidad de Propietarios se manifiesta una filtración en la pared interior del salón-comedor. Tras localizar el origen de las humedades se establece que la causa es por filtraciones a través de la junta de cierre entre el perfil metálico del balcón mirador de la propia vivienda y el paramento de ladrillo de la fachada.

¿Quién es el encargado de reparar la filtración?

Como vemos, la filtración se origina a través de la junta situada entre el perfil metálico del balcón y el paramento de ladrillo de la fachada. Teniendo en cuenta que, dicho elemento es de cierre del balcón (común, según art. 396 CC), y que no está comprendido dentro de los límites de la vivienda (art. 3.a de LPH), la reparación de la causa de la filtración corresponderá a la Comunidad de Propietarios, así como la atención de los daños (los cuales pueden estar cubiertos por el seguro de la Comunidad).

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